Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze – najważniejsze informacje

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości w dobrzej wierze to sposób, dzięki któremu osoba, która jest posiadaczem nieruchomości przez określony czas, może zostać jej właścicielem. Posiadacz samoistny uzyskuje tym samym takie same prawa do nieruchomości, jak osoba, która nabyła jej własność na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

W jakim przypadku dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?

Posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa prawa własności, jeśli posiada daną nieruchomość nieprzerwanie od 30 lat. Jeśli posiadanie nieruchomości zostało uzyskane w dobrej wierze, okres ten zostaje skrócony do 20 lat. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami, po upływie pełnego okresu 30 lat posiadacz nabywa prawa własności nieruchomości, nawet jeśli wszedł w jej posiadanie w złej wierze.

Nabycie własności nieruchomości w skutek zasiedzenie następuje z mocy prawa. Potwierdzenie przesłanek zasiedzenia, czyli stwierdzenie, że jej posiadacz spełnił wszystkie wymogi zasiedzenia, musi zostać potwierdzone przez sąd. Głównym warunkiem uznania własności jest potwierdzenie posiadania samoistnego nieruchomości przez cały wymagany prawem okres.

Czym jest posiadanie samoistne?

Tylko posiadanie samoistne nieruchomości uprawnia nas do przeniesienia własności wskutek zasiedzenia. Sąd przed wydaniem decyzji o przeniesieniu prawa własności nieruchomości poprzez zasiedzenie rozstrzyga, czy był zrealizowany warunek posiadania samoistnego. Zasady jego istnienia wynikają z przepisów kodeksu cywilnego.

Posiadaczem samoistnym według art. 336 kodeksu cywilnego  jest ta osoba, która włada daną rzeczą, jak jej właściciel. Nie możemy mówić o posiadaniu samoistnym, jeśli władamy nieruchomością jako najemca lub dzierżawca. Posiadanie samoistne zachodzi, gdy posiadacz nieruchomości zachowuje się tak, jak jej właściciel i zarządza nią w ten sposób (np. przeprowadza remonty i modernizacje, utrzymuje właściwy stan techniczny obiektu, płaci podatki) i dodatkowo jest przekonany, że w trakcie biegu zasiedzenia jest właścicielem danej nieruchomości mieszkalnej lub gruntu.

W jakim przypadku mówimy o dobrej wierze?

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze zachodzi w sytuacji, gdy posiadacz nieruchomości włada nią, nie mając świadomości, że nie przysługuje mu do niej prawo własności. Aby skrócić okres biegu zasiedzenia, musimy wykazać dobrą wiarę. Najczęściej do takiej sytuacji dochodzi, gdy otrzymaliśmy posiadanie nieruchomości od innej osoby, którą uważaliśmy za jej właściciela.

Z posiadaniem samoistnym w złej wierze mamy do czynienia w sytuacji, gdy posiadacz nieruchomości jest świadomy, że nie posiada do niej prawa własności, ale mimo to zachowuje się i zarządza nieruchomością jak jej właściciel. Do takiej sytuacji może dojść np. po wygaśnięciu obowiązującej wcześniej umowy najmu lub dzierżawy, a dalsze posiadanie nieruchomości odbywa się z premedytacją. 

O takiej sytuacji mówimy również, gdy umowę kupna-sprzedaży zawarto w inny sposób niż w formie aktu notarialnego. Mimo to polskie przepisy zezwalają na przeniesienie prawa własności po upłynięciu okresu 30 lat, a prawowity właściciel nie będzie miał możliwości dochodzenia swoich praw po upływie tego okresu.

Jakie nieruchomości podlegają zasiedzeniu?

Najczęściej właścicielami nieruchomości poprzez zasiedzenie zostają osoby fizyczne, jednak przepisy nie wprowadzają w tym zakresie żadnych ograniczeń. Zasiedzenia nieruchomości może dokonać również osoba prawna oraz każda jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną.

Przedmiotem zasiedzenia może zostać każda nieruchomość, która jest przedmiotem własności. Własnością przez zasiedzenie można objąć nieruchomość gruntową (działkę), nieruchomość budynkową (np. garaż, dom jednorodzinny) oraz nieruchomość lokalową (lokal stanowiący odrębną własność, np. mieszkanie). 

Zasiedzeniu nie mogą podlegać elementy składowe innych nieruchomości oraz lokale przynależne np. pokój w mieszkanie, piętro budynku, strych lub piwnica.

Jakie formalności należy spełnić, aby otrzymać prawo własności przez zasiedzenie?

Teoretycznie nie trzeba spełniać żadnych formalności, aby stać się właścicielem nieruchomości poprzez zasiedzenie, ponieważ następuje ono na mocy prawa. Wystarczy, że spełnione zostaną warunki określone w kodeksie cywilnym, a więc posiadanie samoistne będzie trwało przez okres 20 lub 30 lat. 

Po przeniesieniu prawa własności musimy dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, jednak nie złożymy wniosku do sądu prowadzącego księgę wieczystą bez dokumentu stwierdzającego zasiedzenie. Dokument taki otrzymamy po orzeczeniu sądu, który stwierdzi, że spełnione zostały przesłanki określone w kodeksie cywilnym i posiadacz nieruchomości stał się jej prawowitym właścicielem poprzez zasiedzenie. Samo postanowienie sądu nie przenosi prawa własności, tylko stwierdza jej fakt.

Wydanie postanowienia zostanie poprzedzone przeprowadzeniem postępowania nieprocesowego na wniosek posiadacza nieruchomości. Należy go złożyć we właściwym sądzie rejonowym ze względu na położenie nieruchomości. W uzasadnieniu wniosku musimy podać wszystkie na wszystkie okoliczności, które uzasadniają zasiedzenie. Muszą to być solidne argumenty poparte twardymi, niepodważalnymi dowodami, aby sąd mógł zbadać, czy w naszym przypadku faktycznie możemy mówić o zasiedzeniu i czy było ono w dobrej, czy w złej wierze. 

Sąd przed wydaniem decyzji zamieści ogłoszenie, aby mogła się zgłosić osoba, która jest właścicielem nieruchomości i będzie chciała podważyć fakt zaistnienia przesłanek wskazujących na zasiedzenie. Z ich zeznań może wynikać, że przesłanki zasiedzenia nie zostały spełnione. 

Jakie są koszty nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie?

Koszty związane z nabyciem prawa własności nieruchomości na zasadach zasiedzenia są inne niż w przypadku kupna nieruchomości. 

Składając w sądzie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, musimy wnieść opłatę w wysokości 2 tys. zł. Wpis własności do księgi wieczystej to koszt 200 zł. Wysokość podatku wynosi 7% wartości nieruchomości. Decyzję określającą kwotę podatku wydaje urząd skarbowy na podstawie składanego przez nas zgłoszenia. Dokumenty należy złożyć w urzędzie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia.

Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl

Artykuł zewnętrzny (km)